Komunikat FOR 4/2025: „Pierwsze klucze”, ale nie pierwsza ingerencja – jak rząd znów majstruje przy rynku mieszkaniowym?

Wsparcie budownictwa komunalnego i społecznego w kwocie 2,5 mld zł ma przyczynić się do budowy 15 tys. mieszkań rocznie i w kolejnych latach być nawet zwiększane. Bezzwrotne dotacje mają wynosić do 80 proc. wartości inwestycji. Biorąc pod uwagę, że średnia wielkość3 wybudowanego w 2023 r. mieszkania komunalnego to niecałe 44 m2, a społecznego – 50m2, a na koniec 2024 roku koszt budowy m2 powierzchni użytkowej w Polsce wyniósł według GUS 7162 zł, to wybudowanie 15 tys. mieszkań kosztowałoby ok. 5 mld zł, czyli dwa razy więcej. Wątpliwości budzi również to, czy gminy będą korzystały z tego wsparcia, oraz to, gdzie takie mieszkania powstaną i czy będą to pożądane lokalizacje.

„Ani złotówka do deweloperów”

Jak deklaruje minister Paszyk, z programu „Pierwsze Klucze” „ani złotówka nie popłynie do deweloperów” – stąd założenie, że program ma obejmować jedynie zakupy na rynku wtórnym. Program zwiększy więc znacznie popyt na rynku wtórnym, przesuwając go z rynku pierwotnego, a także kreując nowy. Dla porównania, w ramach „Bezpiecznego Kredytu w 2023 r. 46% kredytów udzielono na zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym, a 38% – na pierwotnym.

Skutkiem programu będzie więc względny wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym. Nie powinno się to zadziać w takiej skali jak w wyniku „Bezpiecznego Kredytu”, w którym to przypadku mieszkania objęte programem w największych miastach już w pierwszych dwóch miesiącach podrożały o 7–10%, a te nieobjęte pozostawały na podobnym jak wcześniej poziomie cenowym (od spadków o 2,3% w Krakowie do wzrostu o 1,8% w Warszawie).

Obecnie inna (większa) jest oferta mieszkań, sytuacja na rynku i skala popytu. Program przyczynił się w dużym stopniu do wzrostu cen mieszkań w Polsce (przez rok od wprowadzenia „Bezpiecznego Kredytu ceny mieszkań wzrosły najszybciej w UE), jednak nie był jedynym czynnikiem za to odpowiadającym – w tym samym czasie mieszkania drożały w wielu krajach Europy, szczególnie w krajach naszego regionu. W dodatku w ramach „Pierwszych Kluczy” ma obowiązywać limit 10 tys. wniosków kwartalnie. W ramach „Bezpiecznego Kredytu” zawarto prawie 90 tys. umów w nieco ponad pół roku. Różnica będzie więc znacząca. Program będzie mieć mniejszą skalę, a więc w mniejszym stopniu będzie oddziaływać na ceny. Co za tym idzie, beneficjentów również będzie mniej. Za mieszkania beneficjentów programu zapłacą w dużej mierze pozostali podatnicy, którzy się do niego nie zakwalifikują.

Wykluczenie z programu rynku pierwotnego należy raczej traktować jako element politycznej wojny z
deweloperami. Ograniczenie się jedynie do rynku wtórnego, spowoduje więc nieproporcjonalny przyrost popytu na rynku wtórnym – to tu będzie skumulowany dodatkowy popyt, a część osób, która planowała kupno mieszkania na rynku pierwotnym, może zdecydować się na starsze mieszkanie, by skorzystać z programu.

Źródło: opracowanie własne FOR na podstawie danych GUS

Program nie będzie mieć więc działania propodażowego, które było – pośród wielu negatywnych efektów – jednym z zauważalnych skutków „Bezpiecznego Kredytu”. Choć efekty propodażowe w takim przypadku są krótkoterminowe i nie rekompensują szkód wyrządzonych przez program, to brak takiego bodźca raczej doprowadzi w nieco dłuższej perspektywie do wzrostu cen na rynku pierwotnym przez ograniczenie podaży. Trzeba również pamiętać o tym, że ceny na obu rynkach są mocno ze sobą powiązane.

Program tylko dla mniejszych miast

W programie założono także limit ceny metra kwadratowego – 10 tys. zł dla większości miast i 11 tys. zł dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Poznania. Teoretycznie gminy mają dostać możliwość zmiany tych limitów, jednak nie wiadomo, na jakiej zasadzie. Wprowadzenie (prawie) jednakowego limitu dla całego kraju należy uznać za absurdalne. Na koniec 2023 roku w połowie powiatów średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym nie przekraczała 5 tys. zł, a w 86%, w których żyło ok. 2/3 Polaków – 7 tys. zł. W takich miejscach nawet droższe mieszkania załapią się na program.

Z kolei limit 11 tys. zł dla największych miast takich jak Warszawa czy Kraków, w których średnia cena w poprzednim kwartale wynosiła ok. 15–16 tys. zł sprawi, że praktycznie nikt z takiego programu nie skorzysta. Według analityków HREIT do limitu zakwalifikuje się 1% mieszkań w Warszawie i 4% mieszkań w Krakowie. W największych miastach z programu nie będzie można więc praktyce skorzystać, a na niektórych mniejszych rynkach może on wywrzeć znaczny wpływ na wzrost cen.

Niska inflacja pomoże obniżyć stopy i koszt kredytu

Niska dostępność mieszkań w ostatnich latach wynika w dużej mierze z dość dużych kosztów kredytu spowodowanych wyższymi stopami procentowymi. Większość mieszkań na własne potrzeby kupowana jest z pomocą kredytu bankowego (w 2023 roku 52 proc. z przewagą kredytu bankowego, 21 proc. z udziałem kredytu, ale z przewagą środków własnych). Powrót do celu inflacyjnego i przyszła obniżka stóp procentowych znacząco zmniejszyłaby więc koszty kredytów, o czym Forum Obywatelskiego Rozwoju przypominało również jeszcze przed uchwaleniem „Bezpiecznego Kredytu”. Na programie taniego kredytu zyskają wybrani, za co zapłacą inni podatnicy, szczególnie ci, którzy chcieliby kupić swoje mieszkanie, ponieważ oni dodatkowo odczują względny wzrost cen mieszkań.

Kontakt do autora:

Gabriel Hawryluk
Analityk ekonomiczny FOR
e-mail: [email protected]
Twitter / X : @HawrylukGabriel